2021.09.24
税金

建売住宅に必要な税金を知りたい!消費税と仲介手数料の関係も解説

建売住宅を購入する際に必要な税金や仲介手数料など

目次

 

 

「建売住宅を購入したいけど税金が気になる」

建売住宅の購入前に、このような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか?購入金額が上がれば諸経費も比例して上がっていきます。
そこで今回は、「建売住宅に必要な税金を知りたい!消費税と仲介手数料の関係も解説」と題して、建売住宅購入時に必要な税金、消費税と仲介手数料の関係についても解説しています。

土地は非課税だけど建物には課税される

基本的に土地の譲渡や貸付は非課税ですが、建物は課税対象です。

では、なぜ土地と建物で課税の有無が変わるのでしょうか?
土地が非課税である理由は、消費した事実に負担を求める税の性格から課税の対象として馴染まないと考えられるからです。
そのため、坪単価が高い土地を購入しても消費税の影響は受けません。

よって、1,000万円の土地は1,000万円・3,000万円の土地は3,000万円で購入できます。
もっと言えば、売主が企業・個人、居住用・事業用かでも変わります。

ここでは、マイホーム取得が目的・建売新築物件を不動産業者から購入することを前提に解説します。
1,000万円の建物を購入すると消費税は100万円・2,000万円なら消費税は200万円。
建売住宅を購入する方は消費税も注意を払っておきましょう。

課税される税金とは?

ここでは、課税される税金をいくつか解説します。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、不動産購入年の1月1日現在の対象となる不動産の所有者が支払う税金です。

不動産販売会社が負担した固定資産税を日割り計算して、名義変更された日から年末までの金額を支払っていきます。
自治体や住宅の規模などで異なりますが、約数万円が目安です。詳しい金額などが不動産販売会社に確認しておくと安心です。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に印紙を貼って納める税金です。

税額は契約金額で異なりますが、一般的な住宅では1万円~2万円が大半です。

登録免許税

建売住宅を購入すると、土地と建物が購入者の所有となり「所有権移転登記」が必要です。

登記手続時に、所有者に対して「登録免許税」が課せられます。物件価格の1%以内が多く、5,000万円の物件なら50万円前後が目安です。

建売住宅の課税消費税額はこうやって確認

売買契約書には、建売住宅に課税される消費税額が記載されています。

通常は土地と建物を分けて契約書に記載しているので、建物だけに消費税が課税されていることが確認できます。
総額で記載している場合では、消費税額から建物価格が算出できます。

4,000万円で土地付建売住宅を購入したケースで計算してみた

ここでは、4,000万円で土地付建売住宅を購入したケースで計算してみます。

不動産物件は原則総額表示(税込価格表示)必須です。4,000万円で購入した場合では消費税も含まれています。
4,000万円で仲介手数料を算出すると、136万円(税込)です。※4,000万円×3%+6万円+消費税

しかしここで注意したいのが先ほど解説した土地は非課税・建物は課税対象という事実。
建売住宅の購入で損しないためにも、建物本体と土地価格の内訳はしっかり確認しておきましょう。

内訳は土地1,300万円・建物2,700万円だったとします。
建物は課税された金額が2,700万円なので、税抜き建物価格は、2700万円÷1.10%=2,455万円です。

消費税は仲介手数料不要なので、仲介手数料がかかるのは1,300万円(土地)+2,455万円(建物)=3,800万円です。
これを計算式に当てはめると以下になります。

3,800万円×3%+6万円+消費税で、4,000万円の建売住宅(土地1,300万円・建物2,700万円)の仲介手数料は129万円(税込)です。
136万円(誤)-129万円(正)=64,800円

何も知らないと64,800円も損をするところでしたね。
また、何よりも大きな損失は仲介手数料を計算しない不動産販売会社に依頼することです。

マイホームは大きな買い物です。大半の場合、購入後数十年はマイホームにお世話になるでしょう。
購入前にアフターサービスなどもしっかり確認してみてください。

仲介手数料にも消費税が課税

「土地と同様になぜ仲介手数料にも消費税がかかるの?」と思う方もいると思います。
国の取り決めでは、サービスを消費と位置づけています。仲介手数料の上限は「(売買価格×3%+6万円)×消費税」です。売買金額が高額だと消費税額も比例します。

住宅購入時に関連する優遇制度とは

すまい給付金や住宅ローン控除、税金など住宅購入時にさまざまな優遇制度が適用されることもあります。

ここでは、主な住宅購入に関わる優遇制度の条件や内容について解説します。

住宅ローン控除

住宅ローンを借りて家を取得(新築・購入・増改築等)すると、各年末にローン残高の1%相当額が10年にわたり所得税から控除される制度です。

住宅ローン控除で減税されるのは所得税で、控除できない分は住民税から控除されます。
住民税控除にも上限があり、「13.65万円」「前年課税所得×7%」のうち小さいほうの金額が上限です。

住宅ローン控除は大半の住宅購入で適用されますが、購入する人の年収や住宅ローンの借入期間、取得住宅の面積などに条件があります。注文住宅に関連する主な条件を下記にまとめました。

 

・住宅の床面積(登記簿面積)が50㎡以上

・住宅ローンの返済期間が10年以上であること※社内融資などは利率が1%以上

・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下

・住宅取得後6カ月以内に入居して控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる

・居住年の前後各2年間(合計5年間)に、3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例などの適用を受けていない

 

住宅ローン控除の適用を受けるには、入居の翌年3月15日までに税務署に確定申告が必要です。給与所得者の場合は2年目からは勤務先の年末調整で手続きすれば問題ありません。

すまい給付金制度

消費税率引き上げで住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度です。

年収600万円で扶養家族が1人(専業主婦・16歳未満の子どもの3人家族)では、30万円が給付金になります。
※国土交通省「すまい給付金」ホームページのシミュレーション。
結果は参考値で、正確な給付額は指定された年度の個人住民税の課税証明書に記載される都道府県住民税の所得割額により決定されます。

印紙税の軽減措置

住宅売買や建築等請負の契約時に納める印紙税が、契約金額に応じ軽減される措置です。

登録免許税の軽減措置

住宅購入時に登記手続きを行なう時、床面積が50m2以上等の条件を満たした住宅の登録免許税が軽減されます。

不動産取得税の軽減措置

住宅購入時に床面積が50㎡以上などの条件を満たした住宅にかかる不動産取得税が軽減される制度。

印紙税のうち工事請負契約書(建築工事)と、不動産譲渡契約書(土地購入)にかかわる場合に軽減措置が適用されます。
軽減措置額は微々たるものですが、家電や家具購入の費用の一部に充てるなど、物入り傾向の新生活ではしっかり押さえておきましょう。

固定資産税・都市計画税の軽減措置

住宅購入時年の1月1日時点で家屋が建っていると、土地の課税標準額は面積200㎡までで固定資産税が評価額の6分の1・都市計画税が3分の1に軽減されます。
家屋の床面積が50㎡以上280㎡以下では固定資産税が軽減される仕組みです。

長期優良住宅の軽減措置

耐震性や劣化対策、維持管理などの基準を満たす長期優良住宅に認定されることがあります。

登録免許税や不動産取得税、固定資産税などの優遇が受けられます。
さらに、住宅ローン控除対象の年末ローン残高限度額は5,000万円で、10年で最大500万円が還付されるのです。

低炭素住宅の軽減措置

二酸化炭素発生を少なくする措置がある住宅として認定された場合に登録免許税が軽減されます。

住宅ローン控除対象の年末ローン残高限度額は5,000万円で、10年で最大500万円が還付されるのです。

まとめ

今回は、「建売住宅に必要な税金を知りたい!消費税と仲介手数料の関係も解説」と題して、建売住宅購入時に必要な税金、消費税と仲介手数料の関係についても解説しました。

建売住宅は消費税増税の影響も考慮して購入しましょう。建売住宅を購入する時には、建物と仲介手数料に消費税が課税されます。高額なお買い物なので影響は小さくありませんし、購入を予定している方は、タイミングをしっかり見極める必要があります。

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