2021.10.27
法律

建売住宅の購入に関わる法律とは?知っておきたい法律を徹底解説

建売住宅の購入に関係する法律とは

目次

 

「希望通りの家が建てられるのか」「リフォームができるのか」

住宅建築時やリフォーム、建て替えなどにかかわる建築基準法。
細かなルールが多く複雑ですが、希望の家を建てて楽しい生活を送るためにも基本的なポイントを押さえておきたいところ。

そこで今回は「建売住宅の購入に関わる法律とは?知っておきたい法律を徹底解説」と題して、建築基準法の基礎知識や建築との関わりなどを解説。
不定期に変更になる建築基準法に対応するためのポイントも紹介しています。

建売住宅の購入に関係する法律とは建築基準法など解説

建築基準法とは?

建築基準法とは、家を建てる時に守るべき基本的なルールです。

 

日本で暮らす私達の生命や健康、財産が守られて安全快適に暮らすように、土地や建物に対してルールを定めたのが建築基準法なのです。
建物設計や建築には、都市計画法や消防法などさまざまな法律がかかわってきます。
建築基準法は、こうした法律と関連して最低限守るべきルールを明確にしたものなのです。

 

建築基準法の対象は、建築物や敷地、設備や用途など。
「その土地にどんな用途や規模の建物が建てられるのか」「建てられる家の床面積や建築面積の上限は何㎡か」など、多くのルールが定められているのです。
ちなみに、着工前に建築確認申請を完了して行なわれる建築確認や中間検査、完了検査なども建築基準法で定められています。

 

なお、建築基準法施行の細かなルール(細則や法の委任に基づく事項など)を定めた建築基準法施行令もあります。
たとえば、住宅に地下室を設ける場合に建築基準法では「壁及び床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な『政令で定める技術的基準』に適合するものとしなければならない」(第29条)と規定されているのです。

 

この中に記載されている『政令で定める技術的基準』については、建築基準法施行令で「室内の湿度を調節する設備が設けられていること(第22条の2の第1項ハ)」などと、さらに事細かく規定されているので確認しておきましょう。

建売住宅を購入する際に建築基準法がどのように関係してくるのか解説

建築基準法は家を建てる時にどのように関わってくるのか?

家は自分の土地だから自由に建てられる訳ではありません。

ここでは、建築基準法によって定められているさまざまな制約を解説します。

 

用途や地域

調和が取れた環境を目指すため、市街化区域では用途地域が定められています。

 

一つの地域に住宅や工場、倉庫やホテルなど用途が違う建物が混在するのを防ぐ目的もあります。
用途地域は大きく分類すると、住居系や商業系、工業系の3つです。
これらをさらに13種類(無指定区域を含めると14種類)に分類して、それぞれに建てられる建物の用途が決められているのです。

 

住居系は人の居住を目的とした用途地域で、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域の8種類が含まれています。

 

敷地の接道義務

接道義務と呼ばれている決まりがあります。

 

これは家などの建築物を建てる場合に、敷地が2m以上道路に接している必要があります。
自動車専用道路などは接道対象の道路に該当しないので注意が必要です。
敷地の周りに公園や広場がある場合、接道要件を満たさなくとも建築が認められる場合があるなどさまざまな規定があるのも特徴です。

 

土地を買って家を建てる前に接道義務を満たして家が建てられるのかどうかを、不動産仲介会社に確認しておくことをオススメします。

 

容積率

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合を指しています。

 

容積率80%の敷地・敷地面積が100㎡の場合は、建てられる住宅の床面積は各階を合計して80㎡が上限です。
また、容積率は用途地域ごとに制限があり敷地に面した道路の幅などによっても上限が変わってくるので注意が必要です。

 

ちなみに、エレベーター昇降機の床面積は容積率を出す時の床面積に含まないなど、容積率が緩和される例もあります。

 

建蔽率(建ぺい率)

建蔽率(建ぺい率)とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合です。

 

用途地域や建築物の構造によって違ってくるのが特徴。
角地の敷地で特定行政庁が指定するもの・防火地域内の耐火建築物は建蔽率(建ぺい率)が10%増えるなどの緩和もあります。

 

高さ制限

建築物の高さにも制限があることも押さえておきましょう。

 

高さの上限を規定するのは、絶対高さ制限や道路・隣地・北側斜線制限、日影規制などです。
用途地域によって適用範囲が決まるのも特徴で、絶対高さ制限の場合は第1・2種低層住居専用地域または田園住居地域内では、建築物の高さは10mまたは12mが上限です。

 

建築時に問題がなくても、法改正によって容積率や建蔽率(建ぺい率)を超えている建物もあります。
これは既存不適格建築物といわれていて、建て替える場合には現在の容積率や建蔽率(建ぺい率)が適用されるので現在の家よりも狭い家になるので注意しておきましょう。

 

居室など家屋内の決まり

寝室や居間、書斎など住宅の居室にも建築基準法の定義があります。

 

居室の天井は平均の高さで2.1m以上必要ですし、採光や換気、排煙などの機能が必要なため各居室に窓を設ける必要があります。
また、火災発生時などの避難経路になる廊下や階段にも決まりがあり、廊下幅も階段も建物の用途や面積に応じて制限があるのです。

 

住宅では廊下幅は両側に居室があれば1.6m以上・片側だけの場合は1.2m以上が必要です。
階段は幅が75cm以上(居室の床面積等によって違う)や、踊り場の位置や足を置く踏み面の奥行き、蹴上げの高さにも細かなルールがあるので確認しておきましょう。

 

防火地域や準防火地域

都市計画法では市街地など建物が密集する地域で、火災が発生したとき可能な限り延焼しないよう防火地域と準防火地域が定められています。

該当する地域に建物を建てる場合には、建築基準法で建物の構造や素材など必要な耐火性能が定められているのです。

建売住宅の購入の際に建築基準法の改正がどのように関係してくるのか

建築基準法の改正が家づくりにどう関係するのか?

1950年に制定された建築基準法は2018年に一部が改正されました。

具体的には「建築基準法の一部を改正する法律」の概要が公布されました。
以下のような一戸建てを建てる際にかかわる内容も含まれています。

準防火地域の耐火建築物、準耐火建築物も建蔽率(建ぺい率)が10%緩和

防火地域内の耐火建築物は、建蔽率(建ぺい率)を10%緩和する措置が取られていました。
家を建てる時に延焼防止機能が高い家にすることで面積が広めの家を建てられることになります。

 

改正によって、準防火地域の耐火建築物や準耐火建築物も建蔽率(建ぺい率)が10%緩和されました。

耐火構造にしなくてはいけない木造建築物の対象が見直し

高さ13m・軒高9mを超える木造建築物は耐火構造等にする必要がありました。
改正後は、高さ16m超・4階建て以上の木造建築物が対象に変更されました。
改正によって、耐火構造の必要がない建築物の範囲が広がったのです。

防火地域や準防火地域内で木材利用の基準が見直された

建築基準法では、火災の拡大を防ぐために防火地域や準防火地域内では壁や天井など内装を燃えにくい材料の使用が義務づけられています。

 

今回の改正で内部の壁や柱でさらなる木材の利用ができるよう基準が見直されました。
この結果、住宅を建てる時やリフォームでの内装デザインの選択肢が増えたのです。

建売住宅の購入の際に関係してくる建築基準法以外の法律など

その他の住宅に関係する法律とは?

建築基準法以外にも、さまざまな住宅を建てる時にかかわる法律はあります。

 

その中の一つに「建築物省エネ法(建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律)」があります。
建築物省エネ法に基づく省エネ基準は1980年に制定されて以降徐々に強化されてきました。
1999年に全面的な見直しが行なわれて、「次世代省エネルギー基準」とも呼ばれています。

 

2013年には「改正省エネルギー基準(平成25年基準)」が導入されました。
建物と冷暖房設備や換気設備等の設備機器を一体化し、建物全体の一次エネルギー消費量を評価するものです。

 

これまで努力義務規定で強制力が無かった改正省エネ基準ですが、2020年からは全ての新築住宅に対して義務化されて、省エネ効果の高い良質な住宅が増えていくことになったのです。

まとめ

そこで今回は「建売住宅の購入に関わる法律とは?知っておきたい法律を徹底解説」と題して、建築基準法の基礎知識や建築との関わりなどを解説しました。

 

専門家ではなければなかなか理解できない建築基準法。
建築基準法を大切なマイホームを建てる前に知っておくと、万が一のトラブルにも対応できます。

 

今回の記事を参考にして満足する住宅作りを達成してください。

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